NEMOVITOSTNÍ FONDY – POUČENÍ Z HISTORIE
Mnoho lidí volí v současné době konzervativní investice, jakými jsou mj. i nemovitostní fondy či termínované vklady. V období velké kolísavosti akciových trhů, které mají za sebou poměrně dlouhé období poklesu, se to může jevit jako správné řešení.
Naopak těm, kteří disciplinovaně dodržují prověřené investiční zásady a bez ohledu na momentální stav trhů se soustředí na splnění svých cílů, se může zdát, že dělají chybu. Slova Warrena Buffetta, že investování je jednoduché, ale není snadné, teď tedy nabírají na významu.
Proč byste v hotovosti ani teď neměli držet více peněz, než kolik můžete potřebovat v příštích třech letech, jsme psali v našem článku AKCIE NEBO TERMÍNOVANÝ VKLAD. Dnes se podívejme na české nemovitostní fondy a na to, co je důležité vědět, pokud je zvažujete zařadit do svého investičního portfolia.
V Čechách se nemovitosti staly nejoblíbenější investicí. Ať už to jsou investice přímo do bytů a pozemků nebo do nemovitostních fondů. Zejména nemovitostní fondy zažívají v posledních letech velký boom a sbírají od velkých i drobných investorů stále větší objemy jejich úspor. Není divu. Mají srozumitelný příběh a historii rostoucích cen prakticky bez zaškobrtnutí. Jsou ale skutečně nemovitostní fondy bezrizikovou investicí? A můžeme od nich čekat i v budoucnu stabilní výnosy? Odpověď jsme se pokusili najít v zahraničí, kde funguje kolektivní investování do nemovitostí již desítky let.
REIT VS. NEMOVITOSTNÍ FOND
Ve světě existují dva základní modely, jak se mohou běžní investoři podílet na výnosech velkých nemovitostí. Nejvíce využívanou nemovitostní investicí je tzv. REIT (Real Estate Investment Trust neboli realitní investiční fond). REIT si lze pro zjednodušení představit jako akciovou společnost, jejíž majetkem jsou nemovitosti, které tato společnost vlastní a pronajímá. Koupí akcií REITs si pak prakticky kupujete podíl na těchto nemovitostech. REITs vznikly v USA v 60. letech minulého století a záměrem bylo zpřístupnit běžným lidem investování do nemovitostí.
Jednotlivé REITs se dnes zaměřují na konkrétní realitní segment, jako jsou například průmyslové budovy a haly, nebo retailové parky a obchodní centra. Každý REIT zpravidla drží několik desítek či stovek takových nemovitostí. Akcie REITs si lze koupit přímo na burze nebo do něj lze jednoduše investovat prostřednictvím ETF fondů. V našich portfoliích využíváme nemovitostní ETF iShares Developed Markets Property Yield, které drží akcie 355 REITs. Díky tomu získá investor podíl na výnosech několika tisíců nemovitostí a je dosaženo široké diverzifikace napříč různými segmenty nemovitostního trhu i napříč všemi světovými regiony.
Pro ilustraci uveďme příklad konkrétního REIT s názvem PROLOGIS REIT INC. Ten vlastní více než 5 000 logistických hal po celém světě (z toho 7 v ČR) a pronajímá je společnostem jako je Amazon nebo Fedex. Ve zmiňovaném nemovitostním ETF od iShares má tento REIT zastoupení přes 7 %.
Druhou variantou využívanou především v Evropě jsou nemovitostní fondy tak, jak je dnes známe i v České republice. Nemovitostní fondy mají podobnou strukturu jako REITy. V majetku fondu jsou nemovitosti, které fond pronajímá. O fond se stará za úplatek investiční společnost. Klient si kupuje podílový list fondu. Model spoluvlastnictví je tedy podobný. Jako majitel akcií REITs nebo podílových listů nemovitostního fondu je klient prakticky spolumajitelem nemovitostí, které jsou v jejich vlastnictví.
Pro investora však mezi REIT a nemovitostním fondem existují důležité rozdíly. Zde jsou tři nejdůležitější:
- Akcie REITs se obchodují na světových burzách a jejich cenu určuje aktuální nabídka a poptávka investorů. Tržní cena REITs tak kolísá, ale vždy odpovídá tržní realitě. Pokud se velké množství investorů rozhodne prodat akcie REIT, projeví se to okamžitě na tržní ceně jejich akcie. Společnost ale nemusí prodávat nemovitosti a zůstane zachována likvidita.
Naproti tomu podílové listy nemovitostních fondů se nikde neobchodují a cenu podílového listu vyhlašuje podle vlastních propočtů investiční společnost. Cena podílového listu tudíž prakticky nekolísá, zároveň ale uvedená cena nemovitostí nemusí odpovídat tržní realitě. Pokud se velké množství investorů rozhodne prodat podílové listy nemovitostního fondu, pak fond může být nucen začít prodávat nemovitosti nebo může zablokovat zpětné odkupy až na tři roky.
- REIT je akciová společnost řízená vlastním představenstvem a klient jako akcionář má stejná práva jako zakladatelé. Všichni akcionáři tak mají společný cíl – maximalizovat zisk společnosti z vlastněných nemovitostí.
Nemovitostní fond je řízen investiční společností. Majetek fondu a majetek investiční společnosti je oddělen. Investiční společnost si za správu fondu účtuje manažerský poplatek. Majitelé investiční společnosti tak mohou sledovat jiné cíle než podílníci nemovitostního fondu.
- REITs a nemovitostní fondy se také zásadně liší v úrovni diverzifikace. Zatímco REITs (a obzvlášť REIT ETF) drží tisíce různých nemovitostí z celého světa, typický český nemovitostní fond jich vlastní méně než 30, povětšinou v ČR nebo střední Evropě. To znamená, že má ,,všechna svoje vejce v jednom košíku”.
NEMOVITOSTNÍ FONDY V EVROPĚ
32 z 35 nemovitostních fondů registrovaných v Čechách bylo založeno po roce 2015. Nejstarší nemovitostní fondy v ČR založily v roce 2007 Česká spořitelna a Conseq. Jejich průměrný výnos od založení do května 2023 je 2,01 % p.a., respektive 3,55 % p.a.
Mnohem delší zkušenost s nemovitostními fondy mají například v Německu. Některé fondy tam byly založeny už v roce 1966 a těšily se dlouho velké oblibě. To se změnilo v roce 2008, kdy čtyři velké nemovitostní fondy musely zastavit odkupy a to až na tři roky. Po jejich otevření pak musely odprodávat nemovitosti významně pod ,,účetní” cenou.
Ještě aktuálnější příklad tohoto problému se odehrál na začátku roku 2023 ve Velké Británii. Poté, co vzrostly úrokové sazby, klesla cena britských nemovitostí o více než 10 %. To vedlo investory k vybírání peněz z nemovitostních fondů a dva přední nemovitostní fondy spravované společnostmi BlackRock a M&G musely na začátku roku 2023 zastavit odkupy ,,na neurčito”, aby zabránily nuceným odprodejům svých nemovitostí.
Pro ilustraci uvádíme níže v grafu výkonnost evropských nemovitostních fondů od roku 2004. Prostřední křivka představuje průměrný růst hodnoty podílového listu všech otevřených evropských nemovitostních fondů. Další dvě křivky zastupují dva konkrétní nemovitostní fondy: jeden z těch úspěšnějších – UniImmo Global (modrá křivka) a jeden z méně úspěšných – AXA Immoselect (zelená křivka).
Graf 1: Růst hodnoty 100 EUR od dubna 2004 ve vybraných evropských nemovitostních fondech
Je vidět, že všechny evropské nemovitostní fondy dlouho vykazovaly podobné výsledky (obdoba aktuální situace v ČR). Pak přišel rok 2008 a ten odhalil velké rozdíly. V horších případech docházelo k poklesu hodnoty investice. I v těch kladných případech však výkonnost investorům nepřinesla oslnivé výsledky a v mnoha případech nepřekonala ani inflaci v eurozóně.
Naproti tomu nemovitostní REITs (graf níže) sice vykazovaly kolísání odpovídající akciovým trhům, ale jejich výkonnost významně překonala inflaci i nemovitostní fondy. Níže vidíte, jak vypadala výkonnost nemovitostního ETF iShares Developed Markets Property Yield (oranžová křivka) od založení. Pro ilustraci uvádíme i výkonnost indexu FTSE EPRA Nareit United States, který má delší historii.
Zatímco výkonnost nemovitostního fondu UniImmo byla ve sledovaném období 2004 – 2023 2,42 % p.a., Index FTSE EPRA Nareit USA dosáhl průměrného výnosu 8,22 % p.a.
Graf 2: Růst hodnoty 100 EUR od dubna 2004 v evropských nemovitostních fondech a REIT
DOPORUČENÍ
Nemovitosti jsou jednou z investičních kategorií, která je zdrojem stabilních výnosů, ale má svá rizika a tak je třeba přistupovat i k nemovitostním fondům. Podíl nemovitostí v portfoliu velkých světových investorů a investičních správců nikdy nepřesahuje 20 %.
České nemovitostní fondy navíc mají svá specifická rizika. Jsou to zejména individuální rizika jednotlivých nemovitostí a projektů, o kterých možná vědí jen jejich správci, a která se mohou u některých v budoucnu významně negativně projevit. Vybrat nemovitostní fond tak není vůbec lehké i vzhledem k velmi krátké historii většiny z nich.
Pro investory s dlouhodobým investičním horizontem doporučujeme v rámci nemovitostí do portfolií zařazovat kolísavější REITs prostřednictvím ETF nebo podílového fondu. V našich portfoliích jsou nemovitosti zastoupeny ETF fondem iShares Developed Markets Property Yield. Za zmínku také stojí, že nemovitosti jsou skrze REITs zastoupeny i ve standardních akciových ETF. Například fondy SPDR MSCI World Small Cap a iShares MSCI Pacific ex-Japan mají 10% podíl nemovitostí.
Pro investory s kratším investičním horizontem a opatrné investory, kteří nechtějí akceptovat větší výkyvy portfolia, je při současných úrokových sazbách nejlepší variantou dobře úročený spořící účet v bance. V rámci našich konzervativních portfolií jsou prostředky klientů ukládány jako úročená hotovost ve vybrané bance, aktuálně s úrokem 6,60 % p.a..
Domluvte si bezplatnou konzultaci
Sledujte také www.facebook.com/poinvestment