Po - Pá : 08:00 - 19:00
+420 603 383 742

Příspěvky z blogu

NEMOVITOSTI NEBO AKCIE – CO JE LEPŠÍ INVESTICE?

///
Comment0
/
Categories

V diskusích na toto téma se lze setkat s mnoha nesprávnými informacemi a také s velkou mírou nevědomé zaujatosti. Lidé totiž většinou mají pocit, že vědí více o nemovitostech a proto se přiklánějí k tomu, co znají.

Z tohoto důvodu se lidem zdají být nemovitosti “bezpečnější”.  Je to hmatatelné aktivum, které můžeme vidět, na které si můžeme sáhnout a kterému porozumíme snadněji než akciového trhu, který se v našem každodenním životě obvykle tak výrazně neprojevuje. Každý si pamatuje dům, ve kterém vyrůstal, ale málokdo ví něco o investičním portfoliu svých rodičů.

Ještě výraznější je to u těch, kteří mají k nemovitostem profesní vztah. Lidé pracující ve stavebnictví nebo architektuře často své investice až příliš převáží směrem k nemovitostem. Nemovitost je však stále investicí, která s sebou nese svá rizika a její vhodnost musíme posuzovat stejně jako u jakéhokoliv jiného typu investice.

Tento článek se zaměřuje především na investování do jednotlivých rezidenčních nemovitostí. Pokud vás zajímá i analýza nemovitostních fondů, přečtěte si dřívější článek na toto téma.

Co je tedy lepší investice – nemovitosti nebo akcie?

CO JE TO VLASTNĚ INVESTICE?

Nejprve si připomeňme, co to vlastně investice je. V našich portfoliích se řídíme pevnou a na důkazech založenou investiční filozofií a věříme, že je velmi důležité zajistit, aby investice byly skutečně “investicemi” a nikoliv “spekulacemi”. Od “investice” se podle definice očekává, že bude v budoucnu přinášet příjem.

“Spekulace” na druhé straně negeneruje žádný tok příjmů, jako jsou úroky, dividendy nebo nájmy. Je to spíše sázka na to, že poptávka po daném aktivu poroste rychleji než jeho nabídka, a tak poroste i jeho cena (např. forex, kryptoměny, automobily, výtvarné umění, apod.). Obvykle se jedná o věci, o kterých se hodně píše a které zaujmou naši představivost. Je však důležité, abyste zůstali disciplinovaní a zajistili, že se vaše dlouhodobé seriózní portfolio bude skládat především z “investic” a vyhne se spekulacím, resp. že spekulace budou tvořit jen velmi malou část vašeho portfolia.

Jak nemovitosti, tak i akcie jsou druhem investic. Ačkoli se zdají být zcela odlišné, jedná se o vlastnictví nemovitosti oproti vlastnictví podniku. Jak nemovitost, tak akcie budou generovat výnos podobným způsobem – prostřednictvím růstu hodnoty majetku a pravidelného příjmu.

Nemovitosti:

Růst – hodnota nemovitosti v průběhu času roste.

Příjem – nájem vyplácený vlastníkovi.

Akcie:

Růst – hodnota společnosti, která v čase roste.

Příjem – zisky společnosti jsou vypláceny akcionářům prostřednictvím dividend.

A JAK SE TĚMTO INVESTICÍM DAŘILO V MINULOSTI?

Podle známé studie ,,The Rate of Return on Everything, 1870–2015” byly reálné výnosy (tzn. očištěné o inflaci) nemovitostí a akcií ve vyspělých zemích v různých obdobích následující.

Tabulka 1: Reálné výnosy akcií a nemovitostí ve vybraných zemích (vážený průměr zahrnuje všech 16 zemí uvedených v původní studii).

Zdroj: Jorda, O., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M. and Taylor, A.M. (2017). The Rate of Return on Everything, 1870–2015. Federal Reserve Bank of San Francisco, Working Paper Series, [online] pp.01-123. doi:https://doi.org/10.24148/wp2017-25. Poznámka: Průměrné roční reálné výnosy. Rozsah období se v jednotlivých zemích liší. Konzistentní pokrytí v rámci zemí. Průměrné vážené údaje jsou aritmetické průměry výnosů jednotlivých zemí vážené jejich reálným HDP.

Studie také ukázala, že jak u akcií, tak u nemovitostí byl poměr výnosů mezi růstem a příjmem zhruba 50:50 (tj. nájem z nemovitostí a dividendy z akcií tvořily cca 50 % výše uvedených výnosů).

Alternativní studie Roberta Shillera, držitele Nobelovy ceny za ekonomii, ukázala, že průměrný růst reálných cen domů v USA již od roku 1809 činí dokonce jen 0,3 % ročně. Tento údaj však nezahrnuje příjem z pronájmu nemovitostí.

Studie bohužel nezahrnují data pro Českou republiku, kde údaje o výnosech nemovitostí tak hluboko do minulosti nesahají. Nicméně podle Banky pro mezinárodní vypořádání (BIS) se reálné ceny rezidenčních nemovitostí od roku 2008 do poloviny roku 2023 zvýšily o 32,4 %, což odpovídá průměrnému ročnímu zhodnocení 1,9 %. Tento údaj také nezahrnuje nájmy.[1]

Obrázek 1: Reálné ceny rezidenčních nemovitostí pro Českou republiku (2008-2023).

Zdroj: Bank for International Settlements, Real Residential Property Prices for Czech Republic [QCZR628BIS], retrieved from FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/QCZR628BIS, November 19, 2023.

OSTATNÍ HLEDISKA PŘÍMÉ INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ

Diverzifikace:

Pokud již vlastníte velké investiční portfolio akcií, mohou být nemovitosti dobrým diverzifikátorem. Na druhou stranu, investovat jen do nemovitostí neposkytuje dobrou diverzifikaci, protože je prakticky nemožné vlastnit více než např. 100 nemovitostí a tím pádem diverzifikovat vysoce rizikový profil této investice. Navíc, jak je patrné z obrázku níže, ačkoliv nemovitosti tvoří velkou část celosvětového kapitálu, tak pokud se týká investičních aktiv, je to asi jen 19 %. Není tedy jasné, proč by investoři měli mít ve svém investičním portfoliu nemovitosti zastoupeny výrazně vyšším podílem.

Obrázek 2: Složení investičních aktiv a základního kapitálu v hlavních světových ekonomikách.

Poznámka: Průměr podílů jednotlivých aktiv Francie, Německa, Japonska, Spojeného království a USA, ke konci roku 2015. Investiční aktiva jsou definována jako hrubý součet celohospodářských aktiv bez úvěrů, derivátů, vkladů finančních institucí, pojištění a pohledávek z penzijního připojištění. Základní kapitál je podnikatelský kapitál plus bydlení. Zdrojem dat jsou národní účty a odhady národního bohatství zveřejňované centrálními bankami a statistickými úřady jednotlivých zemí.

Osobní výhody:

V nemovitosti můžete samozřejmě sami bydlet. Může to vytvořit stabilní prostředí pro vaši rodinu a podpořit vás v zapojení se do místní komunity. Z investičního pohledu se tím ale připravíte o zhruba 50 % uvedených výnosů z nemovitostí.

Likvidita:

Nemovitost nemůžete rychle a snadno přeměnit na hotovost. Může to trvat poměrně dlouho a budete mít nižší flexibilitu s ohledem na požadovanou částku (např. pokud potřebujete 1 mil. a vlastníte nemovitost za 10 mil. , nemůžete prodat jen část nemovitosti).

Složený růst:

Přestože hodnota nemovitosti v průběhu času pravděpodobně poroste, nedojde ke složenému zhodnocení, tj. k výnosům z vašich výnosů (nebo alespoň ne tak snadno a efektivně jako u akcií). Příjmy z pronájmu budou vypláceny a nelze je okamžitě reinvestovat do dalších nemovitostí za účelem růstu. Proto budete muset přemýšlet o jiném způsobu, jak tento příjem mezitím produktivně investovat (nebo sledovat, jak se hromadí v hotovosti, kterou časem znehodnotí inflace).

Alternativně, můžete příjmy z pronájmu použít na rekonstrukci dané nemovitosti. Problémem ale může být nejistý výnos této investice a také její přirozený limit (tj. od určitého bodu zkrášlováním nemovitosti vyšší ceny nedosáhnete).

Inflace a hypoteční riziko:

Inflace může zůstat vyšší po delší dobu. Jako pronajímatel sice můžete každý rok zvyšovat nájem o míru inflace, na druhou stranu je potřeba brát na vědomí riziko, že díky vyšším cenám může růst platební neschopnost nájemníků.

Díky vyšší inflaci mohou také zůstat úrokové sazby déle na podobných úrovních jako dnes. Vyšší splátky hypoték po konci fixace tak mohou lehce způsobit záporné cashflow z pronajímané nemovitosti pořízené na hypotéku. Pokud se k tomu přičte horší platební morálka nájemníků, může se sám pronajímatel dostat do problémů s cashflow.

Finanční páka samozřejmě výrazně zvyšuje i riziko akciových výnosů, zde ale nejsou půjčky za účelem investice zdaleka tak běžné a dostupné. Navíc do akcií se většinou neinvestuje s vyšší pákou než 2x, zatímco u nemovitostí je běžných i 5x (při 20% podílu vlastních úspor).

Nejisté výnosy:

Potenciální výnosy z investic do nemovitostí jsou výrazně ovlivněny faktory jako jsou poloha, typ nemovitosti a místní podmínky, na které máte jako majitel velmi malý vliv. K tomu může nastat celá řada dalších problémů.

Dlouhá období bez nájemníků mohou velmi rychle narušit váš pravidelný příjem. Na druhou stranu špatní nájemníci mohou také způsobit výrazné škody na vaší nemovitosti. S tím jsou spojené i náklady na údržbu – často nepředvídatelné a dosahující vysokých částek, což je třeba pečlivě plánovat a zahrnout do rozpočtu.

Skutečný výnos z nemovitosti se proto může výrazně lišit od průměrných hodnot prezentovaných výše. Naopak uvedených výnosů z akcií lze dosáhnout snadno pomocí pasivní indexové strategie jako je ta, kterou používáme v našich portfoliích.

MEZINÁRODNÍ SROVNÁNÍ

Stejně jako akcie mohou ceny nemovitostí i klesat. Často se setkáváme s argumentem, že i kdybych nevydělával na nájmu, vydělám na růstu cen nemovitostí. To je zkreslená realita českých nemovitostí, které od roku 1990 doposud nezaznamenaly žádný větší nebo delší pokles cen. Pokud se ale podíváme do světa, uvidíme, že v mnoha vyspělých státech reálné ceny nemovitostí klesaly i více než 20 let v řadě. Je proto potřeba počítat s rizikem, že podobný průběh může nastat i u cen českých nemovitostí.

Například japonské nemovitosti jsou nyní na stejné cenové hladině, jako byly v roce 1972. Ten, kdo by investoval na vrcholu cen v roce 1991, byl by dnes stále 36 % ve ztrátě.

Obrázek 3: Reálné ceny rezidenčních nemovitostí pro Japonsko (1955-2023).

Zdroj: Bank for International Settlements, Real Residential Property Prices for Japan [QJPR628BIS], retrieved from FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/QJPR628BIS, November 19, 2023.

V Německu jsou také aktuální ceny nemovitostí na stejné úrovni, jako byly v 70. letech minulého století a investoři, kteří investovali na konci roku 2021, jsou nyní ve ztrátě zhruba 18 %.

Obrázek 4: Reálné ceny rezidenčních nemovitostí pro Německo (1970-2023).

Zdroj: Bank for International Settlements, Real Residential Property Prices for Germany [QDER628BIS], retrieved from FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/QDER628BIS, November 14, 2023.

Poslední příklad nejistých výnosů z nemovitostí vidíme v Itálii, kde jsou současné ceny na stejné úrovni jako v roce 1981. Kdo investoval do italských nemovitostí v roce 2007, je nyní v průměrné ztrátě 32 %.

Obrázek 5: Reálné ceny rezidenčních nemovitostí pro Itálii (1947-2023).

Zdroj: Bank for International Settlements, Real Residential Property Prices for Italy [QITR368BIS#0], retrieved from FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis;https://fred.stlouisfed.org/series/QITR368BIS#0, November 14, 2023

ZÁVĚR

Nemovitosti hrají klíčovou roli ve finančním plánu většiny lidí. Data však naznačují, že nemovitosti dlouhodobě nejsou vhodnou alternativou k dobře vyváženému akciovému portfoliu. Proto by rozhodnutí o nákupu nemovitosti mělo odrážet spíše vaše osobní důvody, než naděje vysokých finančních výnosů.

Tato skutečnost logicky vychází z toho, že podniky (tj. akcie) jsou obvykle produktivnější než nemovitosti. Jejich hlavním cílem je inovace, výroba zboží a poskytování služeb s konečným záměrem maximalizovat zisky a dosahovat růstu v budoucnu. Naproti tomu nemovitosti neexistují s cílem vytvářet hodnotu a jejich cena je spíše odvozena od místní ekonomiky a poptávky a nabídky na trhu.

Na závěr ještě jedna myšlenka Roberta Shillera: ,,Pokud se podíváte na historii trhu s rezidenčními nemovitostmi, zjistíte, že není dobrým poskytovatelem kapitálových výnosů. Je totiž primárně poskytovatelem našeho ubytování…”

 

Potřebujete nezávislou konzultaci týkající se vašich peněz? Kontaktujte mě.

Sledujte také  www.facebook.com/poinvestment

Chcete dostávat zajímavé články a tipy ze světa osobních financí a investování ?