INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ

V posledních měsících zaznamenáváme inflaci, na kterou jsme mnoho let nebyli zvyklí. Protože lidé začali utrácet peníze, které v době covidových uzavírek zůstávaly na účtech, zvýšilo se množství peněz v oběhu a rychlost jejich oběhu. Což má za následek zvýšení cenové hladiny.

Část aktiv, které spotřebitelé nemohli utratit za zboží či služby, umisťovali na trh jiným způsobem  – do nákupu aktiv jako jsou nemovitosti, akcie, apod. To se samozřejmě promítlo do inflace cen aktiv – zvýšení cen nemovitostí.

Projevilo se to rekordními počty sjednaných hypotečních úvěrů, resp  objemu poskytnutých hypoték, který začal strmě růst zhruba v polovině roku 2020 (viz obr.1). Od července 2021, pravděpodobně v souvislosti s navyšováním úrokových sazeb, se objemy snižují.

Ceny bytů rostou nejenom kvůli výše uvedenému, ale rostou už dlouhodobě zhruba od roku 2013. Průměrný růst cen bytů od roku 2005 je v ČR 6,5% p.a. , což je nadprůměrná hodnota. (viz obr.2).

SNÍŽÍ SE CENY NEMOVITOSTÍ?

To, co velmi přispívá k růstu cen nemovitostí, je jejich nizká nabídka. Na obr.3 je vidět, že počet nabízených bytů postupně klesal. A protože poptávka neustále roste, má to logicky za následek růst cen.

Růst cen tedy může zmírnit zvýšení nabídky. Může se tedy situace změnit nebo ceny stále rychle porostou? Může a možná poměrně rychle.

Ceny nemovitostí totiž nejsou ovlivňovány pouze počtem nově postavených bytů. Trh je ovlivňován očekáváními.  Pokud tedy nastane stav, kdy lidé začnou mít pocit, že ceny nemovitostí jsou již dost vysoko a že je to maximum, tak nemovitosti, se kterými spekulovali na růst ceny, začnou prodávat. Tím se zvýší nabídka nemovitostí.

Podobně je tomu na straně poptávky. Dnes je poptávka panicky vyšponovaná do obrovských výšin. Lidé chtějí nakupovat nemovitosti nejen na vlastní bydlení, ale také jako ochranu před inflací  nebo na pronájem, protože úroky z vkladů jsou nízké a inflaci nepokryjí.

Poptávka je tedy vyšší, než by odpovídalo běžnému stavu. Jestliže lidé, kteří chtějí kupovat nemovitosti, dojdou k závěru, že ceny už jsou takové, že jsou na maximu a je lepší počkat, tak se poptávka sníží, nabídka se zvýší a ceny nemovitostí klesnou. Nemusí to tedy nutně znamenat, že se zvýší počet nově postavených bytů.

NEMOVITOST = JISTOTA ?

Nemovitosti jsou (resp. mohou být) vhodnou součástí portfolií investorů. A to proto, že riziko spojené s investicí do nemovitostí je odlišné, než u akcií, dluhopisů, zlata a jiných aktiv. Tím, že se ceny nemovitostí vyvíjejí rozdílně než u jiných druhů investic, pomáhají diverzifikovat (rozkládat riziko) celého portfolia.

Pokud říkáme, že nemovitosti pomáhají rozložit riziko celého portfolia, je z toho zřejmé, že by asi neměly tvořit 100 % portfolia.  Nemovitosti by měly být v celkovém rozložení investovaných prostředků zastoupeny maximálně do 30 %, aby byla splněna podmínka dostatečné diverzifikace portfolia. Zbytek by měly tvořit akciové, alternativní a konzervativní investice   Pokud má investor v nemovitostech vyšší objem majetku (více než 30 %), znamená to, že podstupuje vyšší riziko spojené s investicí do nemovitostí a hodnota jeho majetku je příliš závislá na tom, jaký je vývoj na nemovitostním trhu.

PRO KOHO NEJSOU VHODNÉ NEMOVITOSTI NA PRONÁJEM?

Zejména pro ty, kteří zatím nemají žádný nebo velmi malý objem peněz v jiných typech aktiv (akcie, dluhopisy, zlato, komodity) a všechny volné peníze vloží buď do nákupu nemovitosti na pronájem  nebo na akontaci hypotéky ke koupi bytu na pronájem. Portfolio takových investorů bude téměř ze 100% tvořeno nemovitostmi. Což je samozřejmě špatně.

Kupovat nemovitosti by tedy měli lidé, kteří již mají vybudované dostatečně velký majetek v jiných aktivech a nemovitost bude jeho další součástí.

KOLIK NEMOVITOSTÍ SI MÁM KOUPIT?

K tomu, abychom mohli ze svého majetku čerpat rentu 30.000 Kč měsíčně, potřebujeme cca 6-7 mil. Kč (v době kdy chceme začít rentu čerpat).  Aby tedy byla splněna podmínka max. 30 % peněz v nemovitostech, znamená to, že by v nich mělo být kolem 2 mil. Kč.  Za tuto cenu v současné době koupíte byt snad pouze v malých městech.

Každopádně nákup nemovitosti v této hodnotě je velký a zodpovědný krok. Protože, jestliže svoje investiční portfolio (akcie, dluhopisy, atd.) budujeme celý život a hodnota majetku roste postupně, tak nákupem nemovitosti nám najednou v portfoliu přibude položka v hodnotě třeba ½ majetku.

Proto s nákupem nemovitostí nespěchejte a nepodlehněte pocitu, že teď vám utíká ta nejlepší možnost. Budujte svoje portfolio postupně a nemovitosti v něm mohou bez problémů nahradit nemovitostní fondy.

Pokud se inspirujeme portfolií dolarových milionářů (Obr.4), zjistíme, že drží v nemovitostech maximálně 10–26 % svého majetku. A že větší část portfolia tvoří  akcie, dluhopisy, alternativní investice, hotovost.

Pokud tedy nebudete mít ve svém majetku nemovitost na pronájem, jste schopni i tak vybudovat kvalitní portfolio připravené na různé výkyvy trhů.

RIZIKA INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ

• Zvýšení nabídky nemovitostí – nová výstavba, zvýšení nabídky stávajících bytů (viz začátek článku)
• Demografický vývoj v regionu – někde je nyní pozitivní (Praha, střední Čechy) někde negativní (příhraniční oblasti). Může se to ale změnit změnou preferencí firem.
• „Zhoršení“ adresy – zaměstnanost, odchod „slušně se chovajících“ lidí, příchod „nepřizpůsobivých“ a sociálně slabších menšin
• Zhoršení technického stavu – časem bude potřeba počítat s náklady na udržování nemovitosti v určitém standardu, který roste. Je třeba s tím v kalkulacích počítat.
• Zvýšení úrokových sazeb – pokud v době refixace hypotéky dostanete vyšší úrokovou sazbu, změní se celková kalkulace pronájmu.

TRŽNÍ CENA NEMOVITOSTI A PRONÁJEM

Mnoho lidí si myslí, že při koupi nemovitosti na pronájem nemusí řešit její cenu. Není to pravda. Tržní cena nemovitosti v sobě odráží budoucí příjmy z nájmů.

A výši nájmu ovlivňují ty samé faktory, které jsou uvedeny v předchozí kapitole. Kromě toho je zde ještě jeden podstatný bod  –  co je ochoten zájemce o pronájem maximálně zaplatit. Nemusí vám pomoci ani doložka o indexaci (zvýšení o inflaci) nájemného ve smlouvě. Může se totiž například stát, že za několik let bude za stejnou výši nájmu k dispozici větší byt než ten váš. Takže budete nuceni nájem nejen nezvyšovat, ale dokonce třeba i snížit.

ZÁVĚR

Investice do nemovitostí jsou součástí portfolií. Ovšem je třeba na ně pohlížet jako na jakoukoliv jinou třídu aktiv. Takže pro ně platí stejná pravidla, jako pro jiná aktiva a také je nutné počítat s tím, že investice do nemovitostí má svoje rizika.

Když se podíváte zpět na první obrázek, je zřejmé, že ceny nemovitostí v ČR od svého vrcholu ve 4.Q 2008 více než 4 roky klesaly (do 1.Q 2013) a celkový pokles byl 19 %. Na úroveň předchozího maxima se ceny nemovitostí dostaly až za téměř 9 let (3.Q 2017).

To jsou fakta, na která v současné nemovitostní horečce lidé zapomínají a považují nemovitosti za bezrizikovou investici.  Do nákupu nemovitostí se tak vrhají i ti, kteří by do investic s podobným kolísáním nikdy peníze nevložili.

Uvědomte si tedy všechna rizika a udržte své emoce pod kontrolou.

Staňte se fanouškem facebookové stránky PO Investment – www.facebook.com/poinvestment