Po - Pá : 08:00 - 19:00
+420 603 383 742

Příspěvky z blogu

NEMOVITOST NA PRONÁJEM

///
Komentář0
/
Kategorie

V minulém článku (Na rentu s mercedesem) byla řeč o tom, že důležitou součástí portfolia pro pasivní příjem je příjem z pronájmu nemovitosti.

Ačkoliv ČNB začala zvolna zvyšovat úrokové sazby, nabídka hypotečních úvěrů je stále dost atraktivní na to, aby pokračovala nákupní horečka, která žene ceny nemovitostí do rekordních výšin. Otázka tedy je, zda je nákup nemovitosti k pronájmu stále atraktivní.

Jak spočítat výnos z pronájmu a jaká jsou rizika investice do nemovitostí?

Efektivita pronájmu nemovitosti závisí především na těchto faktorech:

1. cena za nákup nemovitosti
2. výše čistého příjmu z pronájmu
3. náklady potřebné k uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu
4. způsob financování nákupu
5. faktory , které neovlivníme

CENA ZA NÁKUP NEMOVITOSTI

Ceny českých nemovitostí vzrostly v poslední době opravdu výrazně a to i v porovnání s jinými evropskými státy. Za nákup nového bytu o velikosti 70 m² v Německu zaplatí čtyřnásobek průměrného ročního platu, ve Španělsku pětinásobek, ve Francii a v Polsku osminásobek, u nás je to jedenáctinásobek. Mnoho lidí je přesvědčeno, že investice do nemovitostí je bezriziková se stabilním jistým výnosem. Ovšem historie ukazuje, že ceny nemovitostí mohou také klesat. Zažili jsme to poměrně nedávno i v ČR, kde ceny nemovitostí klesaly od poloviny roku 2008 až do konce roku 2012 o více než 20 % (viz graf ČSÚ).

Vývoj cen nemovitostí v ČR

Ve srovnání se světem nešlo o příliš velký propad, existují mnohem hlubší a delší propady cen nemovitostí (USA, Japonsko). Nikde není psáno, že se to nemůže stát také u nás. Proto je potřeba s tím počítat a nebrát investici do nemovitosti jako garantovanou a nemít celé své investiční portfolio založené pouze na nemovitostech.

Průměrný nominální růst cen bytů v ČR byl od roku 2000 do konce roku 2016 okolo 6 % p.a. po odečtení průměrné 2 % inflace je čistý výnos kolem 4 % p.a. V porovnání s výnosy akciového trhu to jistě není vysoké zhodnocení, ale jde o diverzifikaci portfolia.
Každopádně při koupi nemovitosti nepočítejte automaticky s růstem ceny.

VÝŠE ČISTÉHO PŘÍJMU Z PRONÁJMU

Zisk z pronájmu by se dal vzdáleně přirovnat k dividendě z akcií. U nemovitostí je s tím ovšem trochu více starostí.
Peníze, které z pronájmu inkasujete, zásadně ovlivňují výnosnost investice do nemovitosti. Při kalkulaci musíte znát průměrnou výši nákladů na služby (voda, teplo, fond oprav). Většina kupců hledá byty s nízkými platbami do fondu oprav. Je ale potřeba si uvědomit, že nízko nastavené platby do fondu oprav nejsou výhodou. Zvyšují totiž riziko vyšších výdajů spojených s nemovitostí v budoucnu a tím hrozí znehodnocení naší investice do nemovitosti.

Při kalkulaci příjmu z pronájmu nepočítejte s celoroční obsazeností, ale pouze s 80 %, což zhruba odpovídá 10 měsíčním nájmům. Doporučuji dvouměsíční rezervu držet na spořícím účtu jako tzv.pohotovostní pro případ výpadku příjmu z pronájmu nebo pro nečekané výdaje spojené s údržbou nemovitosti.
Pokud je nemovitost zatížená hypotékou, tak by měla být rezerva ještě vyšší.

Výnos z pronájmu vypočítáme takto :

(čistý příjem z pronájmu / cena nemovitosti) x 100

Pokud máme byt na hypotéku, musíme kalkulovat s nižším příjmem (protože nám vzniknou náklady se splátkou úvěru), ale na druhou stranu také počítáme s nižší zaplacenou částkou (protože z vlastních peněz investujeme pouze část).

Potom je vzorec pro výpočet následující:

(čistý příjem z pronájmu – splátka hypotéky) / (cena nemovitosti – výše úvěru) x 100

Příklad výpočtu: kupní cena bytu 2 900 000 Kč, výše čistého příjmu z pronájmu 10 000 Kč (kalkulujeme s 10 nájmy)

Výnos při použití vlastních prostředků = (100 000 / 2 900 000)  x 100 = 3,45 % p.a.

Při 100 % obsazenosti by byl výnos 4,13 % p.a.

Výnos při použití úvěru = (100 000 – 106 032) / (2 900 000 – 2 600 000) x 100 = – 2,01 % p.a.

(kalkulován úvěr 2 600 000 Kč na 30 let s úrokovou sazbou 2,29% p.a. na 30 let ; měsíční splátka 8 836 Kč)

Při 100 % obsazenosti by byl výnos 4,65 % p.a.

Je tedy vidět, že při použití úvěru musíme postupovat mnohem obezřetněji, protože je zde velmi tenká hranice mezi ziskem a ztrátou.Počítejte také s tím, že výnos ještě o něco sníží daň z příjmu a pojištění .

NÁKLADY

Nezapomínejte na to, že dříve, než byt začnete pronajímat, bude zřejmě potřeba vynaložit nějaké prostředky na renovaci – vymalování, podlaha, případně kuchyňská linka, apod. Tyto náklady pak snižují čistý výnos.

CO NEOVLIVNÍME

Může se stát, že se například do sousedního bytu přestěhuje nějaká hlučná rodina nebo rodina s malými dětmi. Nebo v dříve tiché čtvrti začne jezdit autobusová linka se zastávkou přímo pod oknem, nebo naproti vašemu bytu vyroste nějaký průmyslový areál, atd. To jsou věci, které se mohou stát a mohou negativně ovlivnit jednak obsazenost pronajímaného bytu a také jeho prodejní cenu.

ZÁVĚR

Jako u každé jiné investice i u nemovitostí platí, že neexistuje výnosná bezriziková investice. Proto se před nákupem snažte zjistit všechny detaily o nemovitosti, výnosy kalkulujte reálně s určitou rezervou a diverzifikujte v souladu s pravidly pro rentu.

 

Staňte se fanouškem facebookové stránky PO Investment – www.facebook.com/poinvestment

Chcete dostávat zajímavé články a tipy ze světa osobních financí a investování ?

Odpovědět