Po - Pá : 08:00 - 19:00
+420 603 383 742

Příspěvky z blogu

HYPOTÉKA NEBO ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ?

///
Komentář0
/
Kategorie

V posledních zhruba osmi letech měli klienti při financování bydlení poměrně jednoduchou volbu mezi klasickou hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření. Díky snižujícím se úrokovým sazbám hypoték byly úvěry ze stavebního spoření, z nichž naprostou většinu tvoří tzv. překlenovací úvěry,  na ústupu.

V posledním roce se ale pozice úvěrů ze stavebního spoření začíná měnit a pro některé klienty jsou alternativou ke zpřísňujícím se podmínkám hypoték.

Většina úvěrů, které v uplynulých letech stavební spořitelny poskytovaly nijak nekonkurovaly hypotékám. Byly to nezajištěné úvěry, především pro účely drobných rekonstrukcí, kdy nebylo možné využít levnou hypotéku. Nebo šlo o velmi nízké částky, kdy se hypotéka nevyplatila.

Další uplatnění našly nezajištěné úvěry ze stavebního spoření poté, co ČNB zpřísnila podmínky pro poskytování hypoték a doporučila omezit maximální výši úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti (tzv. LTV). Někteří lidé tak nezajištěné úvěry ze stavebního spoření použili na dofinancování hypotéky. Je ale velmi pravděpodobné, že ČNB na tuto praxi bude reagovat, protože jde proti smyslu jejích opatření proti vysokému zadlužování.

Každopádně některé stavební spořitelny aktuálně nabízejí sazby úvěrů zajištěných nemovitostí se zajímavými sazbami začínajícími pod 2% p.a.. Jsou tyto úvěry opravdu výhodnější než klasická hypotéka, na kterou dnes s úrokovou sazbou pod 2,5 % p.a. dosáhne necelá polovina žadatelů? Podívejte se, komu se úvěr ze stavebního spoření skutečně vyplatí a na co byste si měli dát při porovnání s hypotékou pozor.

Velkou nevýhodou úvěrů ze stavebního spoření, tedy nových úvěrů zajištěných nemovitostí, je obecně jejich větší náročnost na pochopení. Je to překážka pro jednoduché porovnání výhodnosti jednotlivých produktů. Může se totiž lehce stát, že na první pohled finančně výhodnější nabídka na získání hypotéky bude v konkrétním případě celkově dražší než úvěr ze stavebního spoření, či naopak.  Neorientujte se tedy jen podle výše úrokové sazby či RPSN. Tento ukazatel sice bývá dobrým vodítkem, ale nedokáže zohlednit veškeré možné situace, zejména když úvěrem financujete výstavbu rodinného domu.

Při porovnání výhodnosti úvěru ze stavebního spoření je nutné brát v úvahu nejen výši nabízené úrokové sazby a základních poplatků, ale také samotný způsob splácení úvěru.

Klasické financování bydlení ze stavebního spoření se na rozdíl od hypotéky skládá z více částí.

Nejprve je to tzv. fáze překlenovacího úvěru, kdy splácíte úroky z celé poskytnuté částky a k tomu posíláte pravidelně každý měsíc určitou částku na spoření.  K té se každý rok připisuje státní podpora plus úroky. Tato fáze končí splněním dvou podmínek –  naspořením obvyklých 40%  poskytnuté částky  a uplynutím lhůty dvou let od založení stavebního spoření.

Následuje fáze řádného úvěru ze stavebního spoření, kde stejně jako u hypotéky splácíte v jedné splátce úroky i samotný dluh, kdy se od původně sjednané částky odečte naspořená suma. Výjimkou jsou dvě stavební spořitelny (Modrá pyramida a Stavební spořitelna České spořitelny), které mají v nabídce produkty, kde je fáze překlenovacího úvěru a spoření potlačena na minimum včetně její délky, takže průběh splácení celého úvěru je podobný jako u splácení hypotéky. Současně s tím nabízejí opakovanou fixaci úrokové sazby na vybrané období, podobně jako u hypotečních úvěrů. Porovnání úvěrových nabídek od těchto dvou spořitelen s hypotékou je tak o něco jednodušší.

Pochopení fixace úrokové sazby u hypotéky je jednoduché. Nejčastěji se dnes sjednávají úrokové sazby pevně fixované na pět až deset let. Nejpozději tři měsíce před koncem období fixace vám banka nabídne úrokovou sazbu na další období. Výše nabízené závisí především na aktuální situaci na finančním trhu. Novou nabídku můžete buď akceptovat nebo zkusit si vyjednat lepší. Případně refinancovat hypotéku přechodem do jiné banky, kde jsou výhodnější podmínky. Toto je ovšem lepší začít řešit již dříve než tři měsíce předem. Nebo samozřejmě můžete úvěr nebo jeho část splatit.

U překlenovacího úvěru může být úroková sazba sjednána jak po celou dobu jeho trvání, tak jen na určitý časový úsek, podobně jako u hypotéky. Konkrétní nabídky spořitelen se liší, ale nejčastěji je to na tři, pět, šest nebo deset let. Před koncem fixačního období můžete obdobně jako u hypotéky vyjednávat o sazbě na další období nebo téměř zdarma refinancovat do jiné banky či stavební spořitelny. Je tu ovšem již zmiňovaná druhá fáze – řádný úvěr ze stavebního spoření, který má oproti hypotéce své výhody i nevýhody. Teoretickou výhodou oproti hypotéce je možnost pevné úrokové sazby platné po větší část doby placení úvěru.

Některé stavební spořitelny v nabídkách uvádějí platnost úrokové sazby na celou dobu splácení i její konkrétní výši, i když bohužel obvykle méně výhodnou, než která je platná pro první (překlenovací) fázi úvěru. Jiné stavební spořitelny zase uvádějí pouze výpočtový mechanismus sazby včetně doby platnosti a garanci její maximální výše na celou dobu splatnosti včetně již zmiňovaných dvou spořitelen se speciálním typem úvěru, které dnes nabízejí garanci sazby ve výši pěti až šesti procent včetně opakované fixace.

Z výše uvedeného vyplývá zásadní doporučení. Pokud jste se pro úvěr ze stavebního spoření se zástavou nemovitosti rozhodli z jakéhokoliv důvodu, vždy před koncem prvního fixačního období úrokové sazby zvažte podle vaší aktuální finanční a rodinné situace, zda se vám vyplatí u stejné stavební spořitelny s úvěrem pokračovat a přijmout určitou míru garance maximální výše úrokové sazby i za cenu zhoršených možností s úvěrem dle potřeby pracovat, nebo raději refinancovat úvěr za výhodnějších podmínek jinam.

Kdy se vyplatí úvěr ze stavebního spoření

Zde jsou dva příklady, kdy se úvěr ze stavebního spoření zajištěný nemovitostí může s výhodnou výší RPSN oproti hypotéce na první fixační období úrokové sazby vyplatit:

Může to být výstavba rodinného domu s postupným čerpáním úvěru na delší dobu. Až na jednu výjimku poskytují banky hypotéky tak, že během jejího čerpání platíte jen úroky z průměrně vyčerpané části úvěru za každý měsíc a až po ukončení čerpání splácíte v rámci jedné splátky úrok i část dluhu. Čím déle čerpáte, tím více přeplatíte. U úvěrů některých stavebních spořitelen, které umožňují čerpání na výstavbu bez dokladování faktur, platíte po prvním čerpání rovnou celou splátku, takže bez ohledu na délku čerpání úvěru nepřeplatíte zbytečně navíc.

Na druhou stranu po dobu stavby stále musíte někde bydlet. Může tedy teoreticky nastat problém, pokud byste během této doby  nebyli schopni platit dohromady  splátku úvěru i případný nájem.

Úsporu zaplacených úroků na počátku můžete získat u stavební spořitelny i v případě, kdy potřebujete úvěr do 1,5 milionu korun na koupi družstevního bytu s jeho následným převodem do osobního vlastnictví do 12 měsíců. Ta si po dobu absence zajištění úvěru zástavou nemovitosti účtuje pouze přijatelný měsíční paušální poplatek. V případě hypotéky byste za stejné období bez zástavy nemovitosti zaplatili kvůli navýšené úrokové sazbě o tisíce korun navíc.

Porovnání výhodnosti hypotéky a nemovitostí zajištěného úvěru ze stavebního spoření tedy není  jednoduché. S výběrem konkrétního produktu by vám měli pomoci poradce, který je nejlépe obeznámen s vaší finanční situací a plány. Financování nemovitosti by mělo být v souladu s finančním plánem tak, abyste se v  případě špatného nastavení (výše úvěru, délka, fixace)  vyhnuli negativnímu dopadu na váš životní standard a na splnění dalších finančních cílů a abyste se nestali otroky vlastního bydlení.

Chcete poradit s financováním nemovitosti? Kontaktujte mě

 

Staňte se fanouškem facebookové stránky PO Investment – www.facebook.com/poinvestment

Chcete dostávat zajímavé články a tipy ze světa osobních financí a investování ?